🏠 선순위 임차인 대출 가능할까?무상거주확인서와 MCI/MCG 보험 활용 총정리

 

부동산 담보대출을 받는 과정에서 선순위 임차인이 존재할 경우, 은행은 해당 보증금을 고려해 방공제를 적용하며 대출 한도를 줄입니다.
하지만 무상거주확인서를 통해 실제 임대차 계약이 없음을 증명하고, MCI 또는 MCG 보험을 활용하면 대출 실행이 가능해지는 경우도 있습니다.

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🔍 선순위 임차인이란?

전입신고 + 확정일자를 갖춘 세입자가 근저당권보다 먼저 설정되어 있을 경우, 은행은 그 보증금 반환을 우선 고려해야 하므로 대출에 제약이 생깁니다.

💡 예시: 보증금 5,000만 원 선순위 임차인이 있다면, 대출 평가 시 5,000만 원만큼 대출 가능금액에서 차감.

📃 무상거주확인서란?

무상거주확인서는 임대차 계약이 아닌 가족 또는 지인과 무상으로 거주하는 상황을 증명하는 문서입니다.
주로 전세자금대출, 청년 주거지원 상품 심사 시 요구되며, 아래 정보를 포함합니다.

• 📍 무상거주 제공자(소유주)의 인적사항
• 📍 무상거주자의 인적사항
• 📍 거주지 주소 및 무상거주 시작일
• 📍 관계 증명 (가족/지인 등)
• 📍 서명 또는 도장

무상거주확인서는 단순 서면으로 작성해도 되지만, 신청 기관 또는 은행의 서식을 사용하는 것이 가장 안전합니다.
일부 은행에서는 소유주의 인감 또는 공증을 요구하는 경우도 있으므로 사전에 확인이 필요합니다.

 

✅ MCI vs MCG 보험, 무엇이 다를까?

구분	MCI (Mortgage Credit Insurance)	MCG (Mortgage Credit Guarantee)
적용 대상	대출자	금융기관
목적	대출자의 상환불이행에 대비	담보가치 부족 보완
주요 활용	선순위 임차인 존재 시 위험분산	담보 부족 시 대출 실행 가능하게 함

📝 무상거주확인서 작성 시 주의사항

• 임차인의 이름, 생년월일, 주소, 연락처 명시
• 주민등록초본, 가족관계증명서 등 보조자료 첨부
• 은행에 따라 공증 요구 시, 공증본 제출 필요
• 실거주 여부는 서류 + 실제 현장조사로 확인될 수 있음

※ 허위 작성 시 법적 문제가 발생할 수 있으니 주의해야 합니다.

📌 실제 사례: 무상거주확인서로 대출 실행된 경우

서울 마포구 오피스텔, 보증금 6천만 원 선순위 임차인 존재 → 대출 거절 위기
해당 임차인은 임대인의 누나였고, 무상거주확인서 + 초본 + 가족관계증명서 제출
→ 은행: 실질 임대차 아님 판단 → 방공제 배제 → MCI 보험 가입 → 대출 승인

💛 KB국민은행

무상거주확인서 + MCI/MCG 보험 병행 시
✅ 승인 가능 사례가 많은 편

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💙 우리은행

보험 가입 후에도 보수적 심사
🔻 담보대비 대출비율(LTV) 낮게 적용

👉 자세히 보기

💚 NH농협은행

일부 사례에서 🔐 공증 필수 요구
담보 외 추가 확인 필요

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💗 카카오뱅크

비대면 자동 심사 특성상
🚫 선순위 임차인 존재 시 거절 확률↑

👉 자세히 보기

거절 확률 높음

🏦 은행별 적용 예시 (참고용)

• KB국민은행: 무상거주확인서 + MCI/MCG 보험 병행 시 승인 가능 사례 많음
• 우리은행: 보험 가입 후에도 보수적, 담보대비 대출비율(LTV) 낮게 적용
• NH농협은행: 공증 필수 요구 사례 존재
• 카카오뱅크: 비대면 심사 특성상 선순위 임차인 존재 시 거절 확률 높음

📣 정리 TIP

✅ 선순위 임차인이 있어도 무조건 대출 불가인 건 아닙니다.
✅ 무상거주확인서 + 보조서류로 실거주 입증 가능 시, 방공제 해소 가능
✅ MCI 또는 MCG 보험을 통해 대출 실행 가능성을 높일 수 있습니다.

⚠️ 단, 은행과 보험사 내부 심사 기준에 따라 최종 판단이 다를 수 있으므로
사전 상담 필수입니다.

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🔖 해시태그

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